이재명 정부 초강력 대출규제(25. 6. 28) 생존 전략은?

금융위원회는 최근 수도권 부동산 과열을 막기 위해

가계부채 관리 방안을 대폭 강화했습니다.

이 조치는 2025년 6월 28일부터 전 금융권 공통 적용되며,

무주택자부터 다주택자까지 모두 영향을 받습니다.

1. 무주택자: 지금이 기회일까?

• LTV(담보인정비율): 비규제지역 70%, 규제지역 50%
• 생애 최초 주택 구입: LTV 80% → 70%로 축소 + 6개월 내 전입 의무
• 디딤돌·보금자리론: 대출한도 축소 (예: 생초 3억 → 2.4억)

전략: 규제지역 외 지역에서 빠르게 계약 체결 및 대출 신청을 완료해야 합니다.

6월 28일 이후부터는 조건이 까다로워지므로 서두르세요!

2. 1주택자: 추가 구입은 가능할까?

• 기존 주택 처분 조건 시: 무주택자와 동일한 LTV 적용
• 처분 조건 없이 추가 구매 시: 주담대 금지 (LTV=0%) / 하나도 안나온다
• 생활안정자금 목적 대출: 수도권/규제지역 주택 보유 시 최대 1억원으로 제한

       * 지방소재 주택을 담보로 하는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 현행과 동일하게 금융회삭 자율적으로 설

전략: 추가 주택을 구매하려면 기존 주택을 반드시 6개월 이내 처분해야 대출 혜택을 누릴 수 있습니다.

즉시 매각 계획 수립이 중요합니다.

3. 다주택자: 사실상 대출 봉쇄

• 수도권 및 규제지역 내 추가 주담대: 완전 금지 (LTV=0%)

       * 규제지역: 투기 투기과열지역, 조저대상지역은 6.27. 현재 기준 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 지정

• 생활자금 목적 대출: 수도권 다주택자는 주담대 불가
• 전세대출 우회도 차단: 소유권 이전 조건부 전세대출 금지

전략: 현금 흐름을 통해 자체 자금 확보 또는 지방 부동산 매입을 검토해야 합니다.

규제지역 추가 구매는 사실상 차단되었습니다.

4.수도권·규제지역 대출 '만기 제한'도 시작된다!

이제 수도권이나 규제지역에서 주택담보대출을 받는 경우, 대출 만기가 최대 30년으로 제한됩니다.

• 기존: 30~40년 장기대출 가능
• 변경: 30년 이내로 제한 (2025년 6월 28일부터 시행)

이는 장기 대출을 활용해 DSR(총부채원리금상환비율)을 우회하는 수단을 차단하려는 목적입니다.

전략: 장기 대출을 고려 중이라면 6월 27일까지 대출 신청을 완료해 이전 조건을 적용받는 것이 유리합니다.

5. 소유권 이전 조건부 전세대출도 '금지'

갭투자를 막기 위한 강력한 조치로, 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됩니다.

• 대상: 수도권 및 규제지역
• 내용: 매수자(또는 수분양자)가 전세보증금으로 매매대금 또는 잔금을 치르는 방식의 전세대출은 불가
• 예외 없음: 임대차계약서상 임대인과 주택소유자가 다른 경우도 대출 불가

이는 실거주 목적 외의 자금 유입, 즉 '갭투자'를 막기 위한 조치로, 금융권 대출이 투기 수단으로 활용되는 것을 방지합니다.

전략: 임대인 명의와 주택 소유자 일치 여부를 반드시 확인하고, 실거주가 아닌 투자 목적의 전세대출은 피해야 합니다.

 

6. 핵심 요약: 누가 지금 움직여야 하나?

• 무주택자: 6월 27일 이전에 계약/대출 신청 시 유리한 조건 적용
• 1주택자: '기존 주택 처분 조건부'일 경우 대출 가능
• 다주택자: 추가 대출 막힘 → 현금 보유자 아니면 접근 어려움

7. 왜 지금 움직여야 할까?

대출 조건은 점점 더 깐깐해지고, 정책 시행일인 6월 28일 이후에는

많은 실수요자가 불리한 조건을 감수해야 합니다.

특히 주택 매매 계약, 대출 신청 등은 즉시 실행해야 현재 조건이 적용됩니다.