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목차
1. 실거래 거의 없는 '잠자는 아파트'
네이버 실거래가 기준으로 분기당 1건 이하 거래되는
아파트는 유동성 리스크가 큽니다.
향후 팔기 어렵고, 가격도 제자리일 가능성이 높습니다.
전략: 실거래 히스토리를 꼭 확인하고, '최근 1년간 거래 없음'이면 즉시 배제하세요!
2. 교통·인프라 부족보다 더 위험한 건 '개발계획 無 지역'
버스나 지하철이 없다고 나쁜 게 아닙니다.
향후 교통망 계획이라도 있으면 괜찮지만, 개발계획조차 없는 지역은
수요 정체
가 고착화될 위험이 있습니다.
전략: 반드시 국토부·지자체 개발계획 여부를 확인하세요.
GTX, 지하철 연장 등이 있는지 체크!
3. 평당 1,000만원 이하 대형 평수 아파트
예: 40평인데 4억 이하인 경우. 이건 평당가로 따졌을 때 1,000만 원 이하라는 뜻이며,
수요가 극도로 적은 비선호 대형 아파트입니다.
문제는 수리를 하려고 해도 리모델링 비용이 집값 대비
너무 커져 오히려 손해를 볼 수 있습니다.
전략: 대형 평수는 철저히 ‘수요층’과 ‘시세 흐름’을 보고 접근해야 합니다.
4. 상가에 둘러싸인 아파트 단지
주상복합보다 더 피해야 할 것은, 아파트가 상가 사이에 끼어 있는 구조입니다.
야간 소음, 쓰레기, 취객 문제 등으로 생활 스트레스가 높고 시세도 정체되기 쉽습니다.
전략: 실거주 목적이라면, 주거지로서의 쾌적성을 최우선 고려하세요.
5. 지방 신축 중 2군 브랜드 아파트
지방이라도 1군 브랜드 대단지는 실거주 수요가 유지되지만,
2군·무명 브랜드의 신축 아파트는 입주 미달 시 이미지 추락
→ 시세 폭락이라는 최악의 상황으로 이어질 수 있습니다.
전략: 1군 브랜드인지, 단지 규모가 어느 정도 되는지 반드시 체크하세요.
* 대한민국 1군 브랜드 아파트 리스트
- 래미안 (삼성물산)
- 자이 (GS건설)
- 푸르지오 (대우건설)
- e편한세상 (DL이앤씨)
- 힐스테이트 (현대건설)
- 더샵 (포스코건설)
- 아이파크 (HDC현대산업개발)
6. 200세대 미만 소규모 단지
공용관리, 시설, 입지 경쟁력 모두에서 밀립니다.
특히 재건축 추진력이 약하고, 나중에 팔기도 어렵습니다.
7. 평면 구조 이상·실사용 면적 협소 아파트
비효율적인 구조나 실면적이 협소한 경우, 실거주 만족도↓, 재판매력↓ 모두 문제입니다.
* 요약표: 사지 말아야 할 아파트 유형 정리
| 유형 | 위험 요소 |
|---|---|
| 실거래 드문 단지 | 환금성 낮음, 시세 정체 |
| 개발계획 없는 지역 | 수요 정체, 미래가치 없음 |
| 평당 1천만 원 이하 대형 | 수리비 역전, 수요 없음 |
| 상가에 둘러싸인 단지 | 생활 불편, 시세 하락 위험 |
| 지방 2군 브랜드 신축 | 입주미달 → 급락 위험 |
| 200세대 미만 소단지 | 관리비↑, 재건축 어려움 |
| 좁고 이상한 평면 구조 | 거주 불편, 인기 낮음 |
8. 실전 체크리스트
- 최근 1년 실거래 확인 (네이버 부동산 활용)
- 개발 계획 존재 여부 확인 (국토부·지자체)
- 브랜드 확인: 위 1군 브랜드에 해당하는지
- 실사용 면적 vs 전용면적 확인 필수
내 집 마련, 이제는 단순 가격이 아니라 미래 가치와 수요 흐름을 중심으로 판단하세요!